【世界华人不动产2016年会】房地产业创新发展论坛 九位专家献计献策
FX168财经报社(香港)讯7月1日-7月3日，作为极具影响力的房地产经济国际研讨会——世界华人不动产学会2016年会在杭州西溪喜来登度假酒店如期举行。7月2日上午10:45，由绿城集团和滨江集团(002244,股吧)主办的主题为“房地产业创新发展”的主旨论坛在杭州西溪喜来登酒店大厅举行。破解发展难题、厚植发展优势，将创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念与实际情况相结合，成为每个行业都在思考的重要命题。
浙江大学管理学院教授贾生华担任这一主旨论坛的主持人，嘉宾包括易居丁祖昱先生、北京大学冯长春、中国房地产协会副会长冯俊先生、南京大学高波教授等。
主旨论坛的安排分为三个环节，第一个环节请到的9位专家，他们每个人就房地产创新发展的一个话题进行一个5分钟的简要发言，谈一谈他们在这方面的重要想法。
第二个环节，专家们对现阶段中国房地产的几个热点话题进行一些进一步的讨论。
第三个环节，在座的各位嘉宾在听的过程里面的一些思考和问题给专家提出来，并请他们进行回答和讨论。
以下是论坛实录主要内容：
中国房地产业协会的副会长冯俊：
关于当前房地产发展的特征我讲四点，第一个是我们城市现有家庭的居住情况说，已经有90%的居住在成套住房里面，住房是一个巨额的大宗的消费品，这是基本的情况。当然我们也必须要看到10%的城市居民住在不成套住房里面，其实我是出生在杭州的，我是一直关心着杭州非常小的问题，我们许多同志，杭州还有多少个马桶？好多同志告诉我还有不少，也就是说我还有不少的老百姓(603883,股吧)居住在没有卫生间的住房里面，解决他们的住房问题应该说是一个非常重要的方面。
第二个特色，我们今后的住房的需求，主要的需求源是现就业的这部分群体，我们现在不能简单地拿套数衡量我们住房的需求，但是农村人口每年转移大概2千万，另外还有很重要的一个因素是城市间的人口迁徙，我们中国人口的迁徙有一个很重要的特点，在原驻地需要住房，在现住地也要住房，这是主要的因素。
第三个，基于前面两个判断下面，我们今后的房地产要高速增长可能不会再出现了，它会处于一个平稳发展的阶段，当然我们增长要下降，在一段时间里面还是不会出现的。
第四个，我们现在在经济增长能力强、人口流入强度大的城市，房价上涨挥之不去，这当然跟我们的需求有关系，同时跟我们住房的催化是有关系的，这是我对当前阶段的基本判断。
我们房地产下一步创新的四个侧重点，第一个是对于二手房市场的发展，它的市场规范很重要。
第二个，我们人均GDP达到了8千美金，是进入了发达国家的水平，将来我们住房供应主要的是供应舒适型的、健康型的住房，我们住房的需求分成四个档次，基本型、舒适型的、享受型的，奢侈型的，所以中国将来要以提供舒适型住房为主。
第三个，我们经济适用绿色美观，节约资源、节约能源为核心的住房建造，住房的使用，将是我们创新的一个重点。
易居研究院丁祖昱：
我有三个观点，第一个，中国各个城市之间的分化最近几年不是越来越小，而是越来越大，进入2016年我们有几个特征比较明显，今年大多数还在出台支持房地产稳定健康发展的相关政策，但是还是有一部分城市，10个不到的城市出台了限制性的政策，这两种政策本来就表明了城市之间的差异，房价上升速度非常快。出台支持性政策的，很多城市相对来说还有很大的压力。还有一个特征就是今年的地王，我们看到今年上半年有一个关键词是地王评出，但是地王的集中度很高，就集中在少数，不到10个城市里面，一线城市当中是北京、上海和深圳，二线城市集中在天津、南京、苏州、杭州、合肥，这几个城市当中，所以你加在一起出地王的城市不多，能出地王也说明这几个城市的房地产比较火爆。
从目前的住宅消化周期来说各个城市的悬殊特别大，最低的像南京，现在6月份的周期只有1个月出头一点，也就是说它无房可卖了，长的像沈阳、大连这些城市，在今年市场有所回暖的情况上，超过24个月，应该讲城市之间的分化目前来看是越来越严重。当然从去年到今年全国性去库存的政策，还是对很多城市库存的减少起到了相应的作用，但是分化情况依然存在。
第二个，企业对这种分化，特别是对房地产未来的发展现在是共识越来越多，产生的后果就是很多城市不去投资了，很多城市不作为他们的战略重点了。目光集中在少数的一线和二线城市当中，这也是今年上半年这些城市每块地出来都是地王的最核心的原因，企业的目光太聚焦了。企业对未来的行业发展共识越来越多了，比如说大家都认为住宅相对稳定，办公等商业物业的风险相对偏大一些，所以大家拿地的重心也放在住宅用地上，去年下半年以来这块的价格相对平稳，没有出现像住宅用地地价攀升的状况。企业之间的差距在减少，其他的能力越来越趋同了，特别是百强企业，20强企业，你说每家企业之间差异还很大，专业的差距很大，今天在这些专业层面上的差距越来越小了，而企业之间最大的差距在于规模，刚刚过了上半年，我们看了一下上半年的销售排放榜，排在第一位的万科是好了，我们说的都是好的企业，第一位是190亿，第10位是500亿，也就是说第一位和第十位之间接近4倍的差异，第50位在130亿之间，所以企业之间目前的差异还是在于规模，从城市分化的角度来说，从企业自身的状况来说，对未来行业的创新发展，对企业的创新发展我有这样一个观点，第一个观点就是金融能力未来来说可能是企业之间竞争最核心的能力。
最后一点，大家对多元化作为一种战略思考了，我们也看到很多企业在多元化方面已经迈在前列了，这些方面可能都会对行业乃至企业的发展有影响。
南京大学不动产研究中心主任高波教授：
中国的房地产业的发展我们说从1978年下半年深圳拍卖土地使用权为开端，1998年我国城市住房制度改革取得突破，经过了产业萌发和成长两个阶段。
我画了这么一张图，1998年应该说是一个很重要的突破点，中间有一些危机点，比如像08、05，这个成长阶段，我后面的线差不多是2020年这样子，也就是说我们的房地产处于成长阶段向成熟阶段过渡的时期。
首先，这个产业的发展除了刚才冯会长讲的，改善了居民住房的消费，房地产成为一种重要的资产和资本，按照18年的数据，我们房地产的总财富达到了140万亿到210万亿元，在住房消费方面，应该说发生了巨大的变化，对中国经济的增长和消费结构的升级发挥了核心功能。我们从2008年2011年这段时间，我们居民消费支出的比重在17%左右，占最终消费支出的12%左右，占指出法GDP比重的6%左右。
另外，对消费结构的升级，恩格尔系数会下降0.076个百分点，长期的会下降0.2个百分点，可见从这两个方面看的话，住房消费长期的效果好于短期。我们1996年城镇化进入快速的阶段，房地产在这个当中发挥了重要的作用，现在房地产业处于多种因素叠加、影响十分复杂的新阶段。
一是世界经济正处于由信息技术革命推动的第五轮康德拉季耶夫长波周期罅隙阶段。
二是正在发生的第四次科技革命，将深刻影响我国房地产的创新发展。
这是我对房地产业新发展的理解。它有什么新的特征呢？首先是房地产业开发的增速放缓，这是房地产市场显著的分化，阶段性的供给不足与库存及空值的压力放大并存。2013年城市常住居民存量住房户均超过1套，从全国而言，房地产市场由断球时代进入过剩时代，房地产库存压力增加。
第三个特征，房地产市场进入到一个存量房的时代，这一点其他国家也是如此，比较我找了一张美国的数据，在1960年的时候，增量的部分占比最高的像洛杉矶接近60%，但是到了2000年的时候，增量的部分占比都比较降到了10%左右，中国的房地产市场也向这个方向变化。
第四点，房地产区域市场存在异质性、联动性和传染性。我在3月份的时候了解到，像我们江苏的无锡，这个房子一开始不好卖，后来好卖了，什么原因呢？苏州人开着车子到那买了，这是房地产市场的特征。比如说现在房价的泡沫毫无疑问是高的。
第五点，房地产的波动周期比较剧烈，房价存在两到四年的短周期，按照10年的中周期，2013年是一个底部，2015年是一个底部，也就是说2016年由底部进入到上升阶段。正因为未来还有5到6年的上升阶段，所以说新阶段还是比较看好的，这是我对房地产业创新发展阶段的新的特征，有这样五点认识。
未来的创新发展靠什么？要有新的动力，第一个动力是新型城镇化。
第二个动力，新型城镇化它的动力是很实在的，从2016年到2020年，有1亿的农民工要市民化，我们不是有一个1亿人，我们有3亿人，“十三五”体检的三个1亿人就有80到90亿平方米的住房需求，如果我们现在不采取去库存的政策，2016年的市场也不会太差，什么原因？我刚才讲了2016年是一个底部。
第二个动力，我们说绿色智能建筑的开放，这是一个新的动力。我们过去在建筑方面的能耗是比较大的，而且中国的能耗碳排放量已经占到全球的27.07%，我们前面提到第四次工业革命，就是一次由全球的能源和资源的危机，全球的生态与环境的危机，气候变化的危机，这样一种多重挑战引发的绿色工业革命。我们说它会表现为在建筑这方面、在房地产这方面要进行绿色、智能建筑的开放，智能主要表现为第四次工业革命，以互联网产业化、工业智能化、工业一体化为代表、以人工智能、清洁愿能、无人控制技术，量子信息技术为主的。
第三个动力，我们说房地产商业模式的创新，它也会成为一个新的动力。
第四个动力，房地产的金融化。尤其是房地产市场进入到这样一个存量上为主的时期，房地产的金融化的趋势会十分得明显，首先要构建完善的房地产的金融体系，再一个就是要创房地产金融工具，在我们这样一个存量化占主导的时期充分发挥它的效能。
最后一点就是房地产的体制机制转型和改革。
中国社科院研究员倪鹏飞：
中国的房地产企业，尤其是大企业的转型决定中国的经济转型。经济转型各种研究、各种表述，我认为就是两个层面，一个是高级化，一个是合理化，也就是从不合理向合理这个方向转。那么中国的经济和房地产这两个层面都要转，所以我想讲六转。
第一个是必须转。两个含义，一个是中国经济经历了改革开放以后初步的工业化以后，按照经济发展的规律，应该再继续提升，但是由于中国城市化和其他方面的原因，这个转型没有如期实现，恰恰转到房地产这个领域里了。
第二个，由于这样一个曲折，使得我们中国经济面临着严重的房地产化，刚才高教授有一些表述，我可以从三个方面来看，一个是从家庭消费的角度看，地方政府的财政收入中如果加上房地产土地出让金，这两者加在一起一定是超过50%，有的高能达到70%。
第三个，中国目前有9万多个房地产企业，几乎所有行业的龙头企业，无论是制造业还是高科技，都融入房地产这个领域，房地产化对中国经济的发展负面影响是非常严峻的，也是制约我们经济社会可持续发展的重要原因。所以就必须转。
第二个是谁在转？
这个转型说到底政府做了很多的规划建议，但落实还是微观主体；从供给的层面看是必须企业转，为什么说很大程度落在房地产企业上？因为从现在的情况看，中国整体企业中，房地产企业的力量或者说房地产行业在各个行业相比，是起着举足轻重的作用和地位，中国五百强的好多企业都是房地产企业，因此来说要转型要靠大企业，房地产就是其中很大的企业，从宏观来看，从中国经济来看，就是中国房地产企业要转型。从房地产自己的转型来看，当然需要房地产本身。
第三个，有条件转。
有条件转就是说，我刚才讲了，我感觉中国比较成熟的行业、比较成熟的企业，房地产是其中很重要的一个，尤其是一些大企业，有品牌、有实力、有人才、有关系，如果它再想转，那它就有条件实现这样一个转变。它所缺的就是技术问题，在现在这个状态下，从金融和人才方面这种组合也是很容易实现的，技术上的组合也是很容易实现的。
第四个，中国这个房地产转型是正在转，尤其是前年和去年经济下滑的时候，我发现中国几乎所有的房地产企业都喊着要转型，并且也实实在在地在做转型，从开发转向服务，从住房转向医疗、教育，这个声势很大。我观察的这个东西，我才形成这样一个观点，为什么呢？我发现中国这个转型喊了多年，好多行业都在喊，但都是喊喊而已，但是许多房地产企业真的在进行这三个层面的转型。第二点，在转的过程中还是比较慢，今年就变了，今年形势好了大家就不谈转了，还有第第三个，有转的，但是民营企业在转，所以这个转正在进行，但是还是比较缓慢。
那么第五点就是很难转，其实刚才已经分析了，转型既需要压力也需要动力，由于中国经济空间的差异比较大，那么发展也处在这样的一个阶段，所以有压力，房地产转型的压力有起伏，去年的时候有压力，今年就不一样了，在中小城市压力很大，在大城市又不这样了。所以今年的压力就小了，这个就不足了。第二个就是缺乏动力，现在还没有找到，就是我不干房地产我干其他的更有利、更好，这样的是不多的，所以没有动力。
最后一点就是要解决这个，看来企业是主体，但是最关键的还是要制度转，就是必须创造一个让企业转型，从开发转向服务，从住房转向非住房，相关的住房。从房地产业转向制造业、高科技的动力和设计，只有做到这一点才能真正激发企业去转型，如果做高科技、如果做制造业，比这个房地产更赚钱的话，那它自然就会转到这个行业上去。所以要改革，创造更好的制度环境是整个转型的关键。
加州大学勃克林分校研究中心主任Robert H.Edelstein教授：
现在的局势是非常复杂。在经济这方面，在全球都有一个经济增长的放缓，同时利率也非常低，那这些关系都是非常错综复杂的，都会影响到我们房地产行业的健康成长，还会影响到我们之前提的主题，比如说我们养老的问题，还有医疗保健的问题，还有我们不同区域的一些区别的问题，也是相关的，我们大家一起来探讨一下。
我们之前有提到，在全球经济增长还有债务在上升，中国是全球经济非常重要的一部分，我们有一些共同的问题，不止是中国有这种问题，在全球其他国家也有这种问题，比如说在美国、在中国，政府都是在刺激经济这方面扮演非常重要的作用。像在欧洲，可能他们的情况不太一样，他们在宏观经济这方面的话，跟我们美国、中国的举措不一样，现在随着我们英国脱欧，欧洲央行也是逐渐意识到这方面的作用，还有像环保这方面也是有我们方法可以扮演的角色，还有就是我们提到一线城市面临的问题，像在有一些国家、有一些供应短缺的情况，其实我有一张图没有放在这里，就是有一些政府他们没有办法能够有效地监管这个资本市场，在中国过去几年是非常关注资本市场的健康成长。
其实这也不是中国自己的问题，像房地产行业的投资，其实是经济增长非常重要的因素，如果说这方面经济增长放缓的话，必须要寻找其他趋同的因素，现在中国城市化的速度非常快，每年有2000万的人口搬到城市居住，而且土地的使用也是我们关注的主题，需要非常好的一个规划，像当地各个不同省份、地方的这些政府，也要对我们这个土地进行更好地管理和控制，要去看一些长期的策略，不止是看眼下的情况。比如说这个商用还有工业的用地，我们之前的讲者也有讲到，它得价格比较稳定，但是压力比较大，上升的速度也是比较地快，除了这些我们的用地，还有我们城市化的一些问题，这里是有列出我们大城市的一些问题。这里列出来超过1000万人口的大城市的数量，可以看到中国是非常领先的，那这个城市化的速度还有我们地方政府的这些策略就是需要我们关注。
这个是我们2015年中国不同省份的一个GDP，这是跟我们国家组织的平均水平进行了比较，那我们的问题在哪里呢？现在有债务的一个上升，那政府的话也是希望能够对于金融还有这样一个资金进行一个集中化的管理。因为我们不希望让我们的这些政策，比如说我们这个房产税的政策去造成一些不好的影响，也要对地方政府的一些政策有更好的一些控制的调控，今天时间有限，我就只能简要地分享一下。还有我们在分配这方面也要更加地有效，来更好地去满足不同的地区、不同的省份他们的需求，那这些问题不可能说是完全能够很快去解决的，像房地产它也是和其他很多行业交织在一起，是一个非常复杂的问题，必须把每一个领域进行关注才能解决目前的困境。
清华大学刘洪玉教授：
中国到底有多少住房始终是一个迷。非国有土地上的房屋似乎没有统计，非国有土地上的房屋，除了农村居民的住房以外还有其他的一些住房。从2010年的人口普查数据来看，2010年全国城镇住房的套数和户数大致上是1：1的情况，所以在这个时间点，我们的住房市场实际上跨越了绝对短缺的阶段。从下面的图也可以看出，不同的省份差距还是非常大的，有的已经是远远超过了1：1，有的实际上还没有达到1：1，这个差距也很大。从国外的发展经验来看，从全国的1：1到每个地方都能实现1：1可能要经过5到10年的时间。在过去的5年里面，我们大体上每年的住房面积是10亿平方米，差不多是1千万套，大体上我们估计，就是现在到2015年的时候，我们的套户比的数值大概是1.09的水平。我们过去销售的住房套数每年都会比竣工的套数多200到300万套，因为我们存在一个预售制度。
在2015年，我们开始把这个库存当作一个很重要的任务，认为我们的房屋建多了，还有的认为我们市场上住房空置的比较多，考虑到一些合住的因素以后，这个控制率可能会超过10%的水平。实际上，我自己经过最近一段时间的思考，我发现去库存实际上它也是我们国家两个目的，一个就是它是刺激经济增长的政策，再有一个是化解市场当中存在的风险，但是可能更多的是从长期的，我们说在城镇化发展当中要持续地建房子，就跟我们1998年住房制度改革的时候，通过住房分配货币化的一系列改革，给住房市场开路一样，实际上我们去的库存不是当前的库存，更多地是着眼于未来建设的住房，这是一个中长期的问题。
根据我们最近的一些研究，我们会发现由于城镇化的发展，人口和家庭结构的变化所导致的，我们过去经常说的刚性的住房需求，实际上到2020年以后，就会出现比较显著的减少。实际上在这个时候我们发现新型的住房需求应该在这个市场当中可能会占有越来越重要的地位，这种需要就包括第二住宅的需要、更新的需求，还有城镇化发展过程当中导致的需求。实际上在前面大家也有人提到我们2015年买房的家庭当中有60%买的是第二套或多套房，这是一个长期的趋势。
最后一点，从供应的角度来说，过去我们一直非常关心产权房屋的供给，实际上从未来发展的角度看，我们租赁市场的这种需求会越来越大，这里面是几个重要城市的租住房屋的比重，我们可以看到像北京实际上还处在一个比较低的水平，根据西南财大的调研，数据是5%，实际上我们未来会有非常大的发展空间。
北京大学冯长春教授：
因为商业地产，我看了有的统计或者有一些研究结构的数据，实际上它的过剩、它的库存可能比住房还要严重，为什么能产生这么多的过剩？我想可能有几下几个方面的原因：
第一个，我们知道，刚才好多专家也谈到了，房地产业的发展它和经济发展是息息相关的，我们前些年把房地产定位为经济新的增长点，但实际上没有经济的发展你房地产的发展是发展不了的，从需求来讲它是个引资需求。第三产业的发展才能引其对商铺、写字楼的需求，我们前些年因为经济是高速增长，我们现在进入新常态了，进入减速发展了，可能这个对商业地产的发展产生了影响，所以这是一方面的原因。当然还有我们的产业结构，我们现在整个的产业结构还是二产为主，其实是三产，还没有形成到金字塔的产业结构，我们说发达国家，它们都进入了以第三产业为主的时代，所以商业地产它的发展可能非常好了。这是从宏观上，从经济发展的角度讲。
第二个，我们说现在进入信息化的时代，我们老提“互联网+”，电商的发展非常快，电商的发展对实体的商业有一个冲击，我们现在说好多消费是在线上消费了，线下的消费就不行了，那怎么样把线上和线下结合起来，就有可能促进实体商业地产的发展。当然由于这种互联网或者电商的发展，不同的人群，特别是年轻的一代，他更多地在线上消费了，他的消费方式转变了，过去我们休息的时候，大家都是去逛商店买东西，他现在可能更多地是从个性、特色，从他的体验方面去消费了，那这个跟不上可能还是原来的实体商业，也会产生过剩。第四点，我们好多的商业产品也是同质化的现象比较严重，同质化的现象严重以后它的弹性就比较小，它重新拆分组合，一个是它功能上的组合就不行，难度比较大。第二个是空间上的组合也比较困难，这个也引起了商业地产的影响。第五点，主要从大的城市空间上来讲，高端的商业地产集中度比较高，这是空间的分布不平衡，那我们从大城市，尤其是特大城市来讲，像高端的都集中在北京，都是在四环路以内，四环路以外很少，这样也造成它过剩的现象，就是空间布局上。而且低端的缺乏，没有，以前我们是按照这个体系，吃烤鸭肯定到王府井(600859,股吧)。现在烤鸭的布局分散比较全，这方面就比较好了。第六点，我想可能和政策也有关系。我记得我们前两天住房的政策严得很，后来再加上金融危机，限购了以后投资渠道没有了，那有人说将来买商业地产就不限购，商业地产这是一个机会，大量的商业地产就起来了。再加上我们还有个现象，我们研究表明，地价如果是按照市场竞标的各种来讲，它是一个同心圆结构，最中间的肯定是商业的地产，它能够竞争力比较强，那我们反而反过来了，我们是住宅的地价比商业地价还要高，可能有的拿地觉得商业地产地价也便宜，再加上也不限购，这些方面促进了商业地产的发展。当然可能没有和市场的这种发展，产业的结构或者我们的需求结合，这个是主要的。
台湾政治大学林祖嘉教授：
我们知道不动产商场上一个很大问题就是信息不对称，另外一方面，买房知道自己想买什么样的房子，付多少钱，但是卖方并不知道，在这种信息差距的情况下，拥有大数据的一方可以更加了解对方想的是什么，那在这边，我今天特别是针对卖方，就是企业怎么样利用互联网在他的营销商场上做应用。
我们可以看到，你是哪一个城市进来的，你的IP是落在哪等等。然后你进来的载体是什么，你是通过电脑、还是苹果，然后你是通过哪个口子进来的，这些细节都会有。当然最重要的是你进来看什么样的房子，比如说一般的住宅，大别墅、公寓、大楼、高价位、低价位，它的地点等等，这些信息都非常清楚。当然对于房地产本身来讲，或者说他是通过什么方式进来的。有了这些大量的数据以后，我们怎么样来使用这些数据，在这个不动产市场上面，我举两个例子，第一个，已经很多人在用，因为一个潜在的买家，一定会做一些功课，那上网做功课的很多，我们发现他们看的大部分房子都是3000万台币以上的，150平米，主要都是落在台北市，那我们就可以认定说这个IP的拥有者对这种房子是有需要的，下次只要他再进到我们这个网站上来的时候，我们马上就把这种类似的房子丢给他，让他考虑。如果你能够再跟一些社群、网站连接起来，比如说台湾最多的Face book，所以这种一对一的营销现在很多了，房地产这方面我们觉得是值得做的，这是一个例子。
其实现在我们说精准营销，其实可以更容易进行交易，大数据在不动产使用的地方其实还非常多，其实大家可以更积极的利用这些数据。
上海华东师大张永岳教授：
谈到上海的房地产，有两个特征我认为大家一定要重视，第一个就是上海发展的定位和发展的前景。经过几年的研究，上海在定位上有了一个提升，过去上海提的是建设现代化的国际大都市，现在上海已经明确提出要建设全球城市，这个目标要在2040年达到，现在全世界的功能城市是4个，纽约、东京、巴黎、伦敦，至于香港、新加坡是不是是有争议的。那么上海主要跟前面这样一些全球城市进行对标，这意味着什么呢？就是上海发展的空间会更大，上海的吸引力会更强，同时也意味着对上海房地产发展的要求也会越高，这是我们必须要注意的。
第二个要注意的是上海常住人口的增加，当时考虑到2020年的时候上海是不是能够控制在2000万，十五六年过去，上海去年已经达到2300万，去年应该是2400万，这是一个什么概念呢？上海00年到现在，常住人口增加了400万，每年有将近50万的人口进入上海，而且不是单纯的流动。那么这个就给上海的房地产带来很大的挑战，当然也有很大的机遇。我们从一个很粗略的数字来看，这10年当中，也就大体上从2005年到2015年，上海地价的出让价格增加了6倍多，上海整个住宅的销售价格平均增长了将近5倍，4倍多一点，这个是一个全市的平均数。那么上海的房价上涨也十分大，至于上海的未来是有两个情况，一个是说上海的住房还是很紧俏，也就是说很多代理公司和开发商房子卖得很快，另外一个，上海最近公开招标的一些土地是上海传统郊区，它土地的价格已经达到了在当地同样地段楼盘的4倍价格，这意味着什么呢？在这样的背景下，上海住房的需求方和供应方投资，对整个上海房地产的发展还是有比较大的信心，对上海房价的上涨还是有这样的预期，这实际上是个“双刃剑”。
所以上海市现在基本的主流观点是这样，上海的房价的上升在可预期的未来发展相当一个阶段当中，会成为一个客观的局势，但是上海要进行控制，而进行控制无非就是两个方面：从需求方面到目前为止，主要的手段还是行政性的，就是限购，所以今年上海加大了限购的力度，当然这也是一个全国性的问题，至少近几年也不会实施的，所以在需求方主要的手段还是限购。当然从市场经营的角度来说，这个方法不是很理想，从供求方来说，现在主要就是几个方面，第一个，上海为了整个发展需要，上海已经明确了建设用地不再增加，比如说一些过去的传统用地，上海已经连续出了几个文件，在这个时候就给了一定的政策空间，比如说允许召集所谓的2.5产业，创新产业，还有在这里允许造一些租赁房，试图解决这些问题。最近有一个比较好的消息，这个也是呼吁了多年，就是允许上海包括北京适当地降低耕地面积，就是把上海原先的郊区的农业用地能够释放出来，所以一个叫增加供给，当然也讨论过容积是不是能够提高，但是这样做对上海未来的发展，对整个城市所谓的档次，它的标准可能会带来一些影响。
房地产在一段时间内还会供不应求，当然深入需求下来这里面还有一些问题，比如上海的商业用房，在某种程度上来说在某些区域甚至有些饱和，我们也研究过一些问题，也就是从2013年开始有些地方出现了局部的过剩，像这种如何转型？还有一个，从上海来讲，怎么使它的房地产能够取得更好地利用？因为地价的上升对上海来说是个双刃剑，加上上海要建成具有全球影响力的科技创新城市，当然这样会增加人口的流入。
所以从这个角度来看，上海房地产应该成为一个率先创新、率先转型、率先提升的热点区域。从房地产企业来说，我想现在很多房地产企业在瞄准一线城市，无论从企业本身，还是从上海来说，进入上海的房地产企业要明确，就是简单地靠规模取胜、简单地靠拉地价获得过高的盈利，这种做法不应该成为主流，而应该用更好的实际，更好利用的效率，更好的土地规划把这个房产项目的开发与产业转型区域增和发展能够结合起来，在这样的情况下，房地产能够得到更大的发展空间。当然在上海发展工作当中，很多东西都是像，各个兄弟省市学习的，刚才刘部长讲话当中也提出了明确的意见，那么上海在房地产发展过程当中，围绕这样一些方向也在努力。比如说如何在构造具有国际大都市的租赁市场？比如说如果来构建在互联网条件下与信息社会相符合，又具有现代国际化大都市的商业文化氛围？如果能构建以体验经济为特征的这样一个具体的商业楼宇开发的创新模式？这些实际上也是有很大的空间，我认为也是我们开发商能够在这方面共同努力的，上海一定会提供一个很好的发展空间，然后在这个空间当中，我们要用创新的思维，加上新时代的高度来进行我们的工作，我想这样上海在全国发展过程当中会起到很重要的作用。
校对：卢瑟
