世界华人不动产2016年会在杭举行 论剑“新经济、新型城镇化与房地产业可持续发展”

　　诺贝尔经济学奖获得者，美国麻省理工学院斯隆管理学院杰出教授罗伯特·C·莫顿，在“针对逆按揭在结构、市场营销和资金方面的优化方案”主旨演讲中指出，房地产或者是不动产对于实现一个可持续发展发展的养老计划是至关重要的。逆按揭简单讲就是以房养老，方便老者可以用更舒适的方式生活，而逆按揭背后拥有海量的退休老人，市场潜力巨大。

　　中国房地产协会会长、原住建部副部长刘志峰在发表“以供给侧结构性改革推动房地产可持续发展“的演讲时指出，当前人民群众居住条件得到了极大改善，实现了住房由“极度短缺”到“快速发展”再到“追求品质”三个阶段的历史性跨越。但房地产创新发展和升级换代的同时，长期积累的问题和矛盾也日益显现：一是城市分化严重、库存压力大。一线城市和部分二线城市面临房价压力，多数二线城市要保持居民住房的稳定发展，三四线城市库存压力大。二是房地产杠杆化风险加大。今年以来，在去库存等货币政策推动下，全国商品房销售面积和销售额均较快增长，但这种回暖主要是金融杠杆的作用，加杠杆虽然释放了部分刚需和改善性需求，但也带来了不少投资投机性需求。如果反复加杠杆，有可能引发系统性和区域性风险。三是房地产业的土地成本、融资成本、材料采购成本、管理资本和劳动力成本正在不断增加。四是粗放式设计、配套服务缺乏、资源能源浪费严重等房地产短板日益显现。如何解决？刘志峰认为，关键要发挥供给侧结构性改革的作用，在房地产领域调结构、促转型、降成本、上水平、补短板。概括为“明确一项任务（化解房地产库存）”、“建立两个体系（以需求为导向的产品结构体系、租售并举的住房供应体系。）”、“创新三项机制（土地供应机制、高品质新型住宅激励机制、新市民需求支持机制）”、“补足四个短板（补设计短板、补产品短板、补住区配套短板、补技术短板。）”在刘志峰看来，中国房地产不是需求过剩，而是需求变了，供给的质量、服务跟不上。他举例说，杭州临安有个别墅项目，库存占项目总量的50%，浙江蓝城集团接手后，从供给侧入手，重新规划设计，把原来500平米左右的大面积、毛坯房进行重新设计，改为83平方米的精装修+中式小别墅，增加一系列配套服务，通过“一减一增”，让一个滞销产品变成了畅销产品。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊认为，“我们住房的需求分成四个档次，基本型、舒适的、享受型的，奢侈型的。我们人均GDP达到了8千美金，是进入了发达国家的水平，将来我们住房供应主要的是供应舒适型的、健康型的住房。”“我们今后的住房需求源是现就业的这部分群体，不能简单地拿套数衡量我们现有住房的需求，因为农村人口每年转移大概2千万，另外还有很重要的一个因素是城市间的人口迁徙，我们中国人口的迁徙有一个很重要的特点，在原驻地需要住房，在现住地也要住房。”房地产要与城市家庭的新需要联系起来，才能获得新发展。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，中国的房地产企业，尤其是大企业的转型决定中国的经济转型。因为中国整体企业中，房地产企业的力量或者说房地产行业在各个行业相比，是起着举足轻重的作用和地位，中国五百强的好多企业都是房地产企业，因此从宏观来看，从中国经济来看，就是中国房地产企业要转型。当然转型既需要压力也需要动力。当然房地产转型压力有起伏，去年的时候有压力，今年就不一样了，在中小城市压力很大，在大城市又不这样了。第二个就是缺乏动力，现在还没有找到，就是我不干房地产我干其他的更有利、更好，这样的是不多的，所以没有动力。但是最关键的还是要制度转，就是必须创造一个让企业转型，从开发转向服务，从住房转向非住房，从房地产业转向制造业、高科技的动力和设计的制度环境。所以要改革，创造更好的制度环境是整个转型的关键。

　　清华大学土木水利学院副院长、刘洪玉教授指出，根据他们的研究发现，由于城镇化的发展，人口和家庭结构的变化所导致的，过去经常说的刚性住房需求，实际上到2020年以后，就会出现比较显著的减少，新型的住房需求应该在这个市场当中可能会占有越来越重要的地位，这种需要就包括第二住宅的需要、更新的需求，还有城镇化发展过程当中导致的需求。2015年买房的家庭当中有60%买的是第二套或多套房，这是一个长期的趋势。因此，如果按照我们过去的一个思路大量地建房子，去增加住房投资来刺激经济的增长，是空间有限的，可能应该更多的是更新改造投资，未来应该是有大量的投资要转向对存量住房的再投资，这一个将来会扮演一个非常重要的角色。从套户比的经验来说，少于1的时候是短缺，超过1：1.的水平以后，大体上估计， 2015年我们的套户比的数值大概是1.09的水平，因此中国已经进入到了一个质量提升的阶段，高质量的住宅，绿色、节能、可持续的社区，将来是我们一个非常重要的发展方向。另特大城市租赁需求也在快速增加。

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，中国各个城市之间的分化越来越大。2016年的分化特征就愈加明显，一是政策的分化，今年大多数还在出台支持房地产稳定健康发展的相关政策，但是还是有一部分城市由于房价上升速度非常快，出台了限制性的政策，这两种政策本来就表明了城市之间的差异。二是土地，今年上半年地王频出，但是地王的集中度很高，就集中在少数不到10个城市里面，一线城市当中是北京、上海和深圳，二线城市集中在天津、南京、苏州、杭州、合肥等城市。三是住宅消化周期城市间分化也是越来越严重。最低的像南京6月份的周期只有1个月出头一点，也就是说它无房可卖了，长的像沈阳、大连这些城市，在今年市场有所回暖的情况上，还超过24个月。当然从去年到今年全国性去库存的政策，还是对很多城市库存的减少起到了相应的作用，但是分化情况依然存在。“由于企业对这种分化，特别是对房地产未来的发展现在是共识越来越多，产生的后果就是开发企业的目光太聚焦，集中在少数的一线和二线城市当中，这也是今年上半年这些城市每块地出来都是地王的最核心的原因。那么对未来行业如何创新发展？丁祖昱指出“金融能力未来可能是企业之间竞争最核心的能力。其次是互联网思维，特别是在服务端，把客户作为今天企业未来竞争的重点方向，我们看到太多的物业管理公司上市了，包括我们绿城的物业管理公司也上市了，大家对这一块的看重程度越来越高了；第三是轻资产和重资产模式并重了；第四在未来的发展过程当中，集中度会越来越高，特别是前十强和前20强企业，抓住未来几年的时间对未来的排名是有影响的。最后就是多元化战略。”

　　南京大学不动产研究中心主任高波认为，当前房地产发展进入了一个新阶段，主要表现为房地产业开发的增速放缓，房地产市场显著的分化，阶段性的供给不足与库存及空值的压力放大并存，其区域市场存在异质性、联动性和传染性，波动周期比较剧烈。他认为“房产存在两到四年的短周期，按照10年的中周期，2013年是一个底部，2015年是一个底部，也就是说2016年可能由底部进入到上升阶段。正因为未来还有5到6年的上升阶段”因此，新阶段还是比较看好的。那么未来的创新发展靠什么？高波教授认为，主要体现在新型城镇化、绿色智能建筑的开放、房地产商业模式的创新、房地产的金融化等方面的新动力(310328,基金吧)上。而“如何稳妥解决小产权房问题？”“如何建立城乡统一的建设用地市场？”“如何构建完善的房地产财税体制？”“如何实现房产的稳定？”“如何完善房地产市场调控？”等问题将成为房地产的体制机制转型和改革的关键

　　北京大学不动产研究鉴定主任冯长春认为商业地产库存过剩情况比住宅更严重，政府制定地块规划时应留有弹性。新型商业地产的开发，应该适应城市的发展，如发展文化产业、创意产业等。

　　本次大会除了以上的主旨演讲，以及由绿城集团、滨江集团(002244,股吧)主办的房地产创新发展论坛外，还有“PPP政策与实践”、“住房政策与住房保障”、“养老房产需求与养老地产开发经营”、“综合体与区域经济发展”、“城市更新与房地产业发展机会”、“智慧社区与物业服务多元化发展”等6场分论坛，为此多位专家在各自论坛上也发表了很多独到的见解。

　　住房政策与住房保障论坛上，全国政协委员/上海社科院研究员张泓铭认为住房发展的目的是保障民生第一，服务增长第二；住房价格管理要保持房价稳定，避免大起大落；住房保障手段中货币化是大势，但不能将货币作为住房保障的唯一手段，保障性住房永远需要；国家要强化住房市场，保护消费者，提供优质住房。联合国人居署高级顾问章兴泉认为住房保障问题，是因为有人口密度变化产生的。他指出城市增长是人口的增长，增加了住房压力，但更重要的问题是财富分布不均，世界上0.7%的人口占了世界上41%的财富，而世界上70%以上的人口却仅拥3%的世界财富，这也是保障房的意义所在。杭州市住房保障和房产管理局副局长冯晶做主题为“持续创新管理服务，确保公租房公平善用”的演讲。详细阐述了杭州住房保障的思路，提出政府要探索社会化管理，确保优质服务。点石金融服务集团的管理合伙人陈剑作“建设中国住房金融机构，推动公租房政策实行”的演讲，分析发展住房金融机构的必要性与可行性。

　　PPP政策与实践论坛上，国务院发展研究中心宏观部副部长，中国科学院大学中国PPP研究中心主任孟春指出，当前我们国家经济仍然面临着较大的下行压力，深度激发民间投资的潜力与活力是实现稳增长的重要手段之一，其中PPP模式是民间投资的重要渠道。那么如何促进民间资本参与PPP项目？他提出三大措施：加快PPP立法，健全法律法规，梳理现有PPP法规和政策措施；加强融资支持；加大信息公开等。财政部政府和社会资本合作中心（PPP中心）推广开发部部门夏颖哲主任以“PPP改革——新内涵、新机遇、大市场”为主题的演讲，表示PPP在选择社会资本方面有各样的做法，将会多维度推进相关工作向更多民间资本、平等协商的推进政府和社会资本的合作。

　　养老房地产与养老房地产开发经营论坛上，中国建筑(601668,股吧)设计研究院顾问总工程师叶耀先，提出可持续养老房地产开发5大原则：可持续、适用经济绿色、与国家养老模式的匹配性、服务的多样性、适应市场需求。美国富安金融集团董事长杨太乐强调养老不仅仅是物质层面上的，同时是精神层面上的，“物质+精神”是养老房地产发展的新方式。他通过美国养老房地产中混合经营的例子，展示了美国金融机构、医疗机构等相关机构是如何在不同养老阶段相互协助和过渡的。台湾昆山科技大学商业管理学院院长陈淑美以“台湾养老需求与养老地产开发经营”为题演讲。她以台湾的实例分析了不同养老模式之间的差异，同时提出养老地产开发成功因素主要为负担能力、医疗紧急设备周全、生活机能方便（交通）、环境舒适、亲情需求等方面。

　　浙江万科养老事业部负责人严栋从一个实践者的角度分享了万科的案例。他认为：未来养老地产分三种角色——投资、开发、运营，产业链将得到分工。

　　清华大学建设管理系副教授，清华大学恒隆房地产研究中心市场和风险研究室主任杨赞作提出老年人的居住意愿和实际的居住现状是存在冲突的，而且这些冲突受到经济能力、健康状况、政府政策、社会和家庭的支持等因素的影响。

　　综合体与区域经济发展论坛上，浙江大学建筑工程学院区域与城市规划系教授韩昊英认为城市体系发展极化趋势明显，少数大城市在持续增长，而大量小城市在萎缩；智能程度与规模正相关，大城市智能，集聚优势明显。通过从东京都市圈的比较，他认为好的资源应该去匹配中大型城市，而不是投入农村城镇区域。

　　浙江工业大学建工学院执行院长陈前虎认为目前城市综合体存在着总量过剩、区域过剩、体量过大、租金过低、招商不足、交通瓶颈问题等6大问题。他认为空间交易成本是城市综合体的基本机制，城市综合体应该通过功能复合、空间聚合提高空间效率，降低交易成本。

　　杭州市城乡规划委员会办公室副主任汤海孺认为杭州已经从良渚时代到西湖时代到钱塘江时代发展到了现在的4.0江谷时代，杭州面临第四次产业革命和“两区两会“（国家创新示范区和中国（杭州）跨境电子商务综合试验区；G20峰会及2022年亚运会）的机遇，杭州有浙江发展的 “带动机”的使命，引领浙江发展，走向城市国际化。

　　“城市更新与房地产业发展机会”论坛，来自台湾国立政治大学的张金鹗认为都市更新的关键在于多元化价值和城市正义。必须有很多种可能性，让大家去选择，有一个公开透明被大家检验的方式。

　　智慧社区与物业服务多元化发展论坛上，浙江南都房地产服务有限公司董事长韩芳认为智慧社区是多项新技术的集成应用，其涵盖了四大内容：智慧物业、电子商务、智慧养老、智慧家居，且建设智慧社区已上升为我国的国家战略。智慧社区创新实践趋势为：移动互联化、文化生产力、设施智能化、服务多元化。鲁班软件副总经理王永刚认为各种智能硬件的数据与建筑BIM数据的对接，将有力促进智慧建筑与智慧社区的大发展。厚道资产总经理丁浚哲认为房企转型路径有：一、围绕地产行业价值链，上下游延伸，构建竞争优势。二、利用自身资源优势，跨界联手新兴行业。他特别强调，“房产+金融”是大趋势。

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