德国房价涨势脱离基本面，房地产繁荣开始变得像泡沫

　　德国房价多年来一直稳定不变。与美国人及英国人不同，德国人长期以来更愿意租房而不是买房。德国家庭数十年租住在同一住所的情况并不少见。

　　据欧盟统计局(Eurostat)，2014年仅52.5%的德国家庭拥有自己的住房，而在英国，该数字为64.8%，欧盟为70.1%。

　　而近几年，几个综合因素助推德国房地产价格上涨。其中一个因素是超低利率。分析师还表示，海外购买兴趣的复苏及为寻求回报而进行的投资性购买也推高了房价。

　　德国商业银行表示，今年上半年，德国房价同比上涨5%。这一增幅可与上世纪80年代末及90年代初德国的房地产繁荣相媲美。

　　当然，上涨的房价本身并不是泡沫的征兆。当房价上涨脱离潜在的基本面并转变为投机狂热时，泡沫产生。

　　识别真正的泡沫很难，德国商业银行经济学家辩称，有大量证据证明德国房价与基本面脱节。

　　比如，尽管房价上涨，租金自2000年以来基本持平。个人家庭收入及消费者物价变化也不大。

　　Marco Wagner和Joerg Kraemer承认，房价泡沫的一个征兆——过多的债务——尚未出现。不像美国和西班牙在房地产泡沫顶峰时出现过多债务，德国家庭债务占德国GDP的比重自2015年底以来实际上有所下降。这意味着德国的房地产市场不易受利率上升的冲击。

　　自2015年初开始，德国房地产价格让德国人感觉越来越负担不起。尽管与家庭平均收入相比较的房产平均融资成本依然低于2009年房价开始上涨时的水平。

　　Marco Wagner和Joerg Kraemer认为，问题在于由于利率不太可能进一步下滑，房价上涨可能会使人们的可负担能力进一步下降。“因此，房地产市场的紧张情绪加剧。如果德国10年期国债收益率逐渐上升——我们预计如此——紧跟着是按揭利率，这将加剧这种紧张情绪。”

　　而截止至上周五(8月5日)，德国10年期国债收益率为-0.07%。