上海、苏州房价已降温 南京房价为何仍在扶摇直上？

　　FX168讯2016年以来，一线城市房价领跑，周边省市房价同步上涨的趋势不断。安居客数据显示，截至2月底，上海房市均价达37702元/平，苏州房市均价达12526元/平，南京房市均价达19002元/平，相较2015年12月底的均价，涨幅分别达到了7%、2.2%、1.6%。于是，相关政府部门终于看不下去了，上海政府出台了“沪九条”，苏州政府出台了“房八条”，南京政府出台了“房贷新政”，那么到底效果如何呢？

　　据佑威房地产研究中心监控的数据显示，“沪九条”实施以来，上海市新建商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比下跌60.44%；上周全市新建商品住宅成交均价为32916元/平方米，环比下跌3.42%。 上周新建商品住宅新增供应面积为43.12万平方米，环比上涨45.43%。“沪九条”的主要规定有：二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由累计缴满两年调整为连续缴满五年。从目前的情况来看，限购政策正在发挥较大威力，很多购房者被社保满5年、二套房首付7成卡在了门外。

　　苏州政府在2016年4月1日实施了“房八条”政策，内容涉及严格认定首次贷款资格、严查首付资金来源，杜绝假离婚、公平竞争等四大方面。其中，明确首付不可以透支信用卡成为新政亮点。安居客数据显示，自4月以来，这几天苏州房市的成交均价集中在15000元/平，房价开始趋于平稳。据第一财经日报报道，2015年全年苏州住宅的总成交量为1200万套，2016年前两月苏州住宅的成交量达到了240万套，依此推算，2016年也将达到1200万套。而2014年的成交总量只有800万套，意味着用2年的时间卖了4年的房子，苏州楼市的需求正在透支，后期的刚需市场范围正在缩小。

　　正在上海、苏州的房价普遍趋于平稳，房市开始降温之际，南京房市却丝毫未有变化，房价仍在扶摇直上！

　　2016年3月28日南京出台了房贷新政，严格区分了“首次”和“首套”的概念。首次购房，最低首付25%，最低利率为7折基准利率。首套房，最低首付30%，最低利率为7折基准利率。二套房首付比例为45%，利率为基准利率的1.1倍。已经有2套及以上住房，且有贷款未结清的，禁止发放三套贷款。

　　但新政一出，业内人士认为，这次房贷新政力度温和，对刚需刚改等购房人群的影响并不大。可以说，这只是给火热的楼市来一次温柔提醒，让楼市回归到理性中来。果不其然，据搜狐焦点南京站快讯报道，清明期间也无法阻挡买房人出手。清明小长假三天，南京新商品房认购超过1370套，比去年同期多了300多套，创下历史同期新高。

　　安居客数据显示，截至目前，南京二手房均价20123元/平，环比涨幅达2.22%。这已是南京房价连续第14个月上涨。南京3月房市认购量上涨49.65%，成交量上涨61.43%。一系列的数据显示，南京楼市暂时未受限购影响持续火爆，部分区域的成交量甚至出现了井喷现象。

　　当然，在助力南京房价上涨的路上，单边性的加大土地供应量，寻求供需平衡的社会现状也出了一把力。

　　2016年3月19日，南京市国土资源局发布《南京市2016年经营性用地出让计划》。正式对外公布2016年南京全市计划公开出让经营性用地700公顷，其中商品住房用地占500公顷，全年供应量同比增长30%。不可否认，供求失衡是南京房价上涨的主要动因。2015年南京的供求比为1:1.15，处于供小于求的局面。截至2015年底，南京新房去库存周期不到6个月，从行业标准来看，6个月意味着房价将出现快涨。同样的问题也会出现在2016年，南京加大土地供应量的方法也会在一定程度上缓解这种失衡关系。但是在推出土地的过程中，南京的土地竞拍价格也一路上扬。2016年3月18日，南京土地市场的寂静被打破，全国近40家房企争夺南京5块地。鼓楼滨江地块、两幅江北地块、两幅六合地块，共拍出92.72亿元。根据江北新地王的楼面地价核算，江北新区房价有望超4万元/平，也意味着南京房价将紧跟北上广等一线城市。以4万元/平作为新标杆，在2016年的剩余土地拍卖中，也只会长江后浪推前浪。那么目前的问题来了，供的问题是解决了，那么需呢？如此高的地价，加上相关费用后得出的高房价，难道真的可以一边满足真正刚需的人，一边阻止炒房客吗？南京的房市重点或许真的要放在“需”上了，而不是总是温柔一击！

　　校对：TIER

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