香港发展商高成数按揭促销 “计时炸弹” 增楼市风险

　　FX168财经报社(香港)讯 香港楼市今年较往年淡静，楼价也出现向下调整，因此近期有越来越多发展商，透过旗下财务公司向买家提供高成数按揭，以催谷新楼盘销售。有业界和学者提醒买家，发展商提供的按揭息率一般较银行高，选用发展商提供按揭的买家，要考虑到如果香港加息，供款负担会更大，届时业主断供的风险亦相应增加，因此要注意有关风险。

　　据了解，由于发展商提供的高成数按揭，资金并非来自银行体系，所以买家毋须通过金管局的压力测试，便可以成功置业，但这些按揭计划，只是提供2至3年低息优惠期，优惠期过后，息率便会大幅上升。

　　利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣表示，家需要注意风险，如果是用家，当然想节省各项开支，尤其是利息开支，因为这是长期供款，但如果选择了发展商提供的“一按”，便未必可长期处于低息状态。

　　以元朗今年开售的一个新盘为例，假设单位售价550万港元，选择8成按揭，年期25年，以银行提供全期，最优惠利率减2.85厘计算，实际利率是2.15厘，即每月供款大约18900港元；但如果选用发展商的“一按”计划，首3年供款利率固定在3厘，每月供款大约20800万港元，比银行的按揭计划高出1成，每月要多供约1900港元，而且第4年开始，息率会改为最优惠利率计算，以5厘计算，届时每月供款会上升至大约25700港元，比一般银行供款，高多出大约6700港元。

　　此外理工大学建筑及房地产学系教授许智文指出，选择高成数按揭的买家，只要香港楼价下跌1成或半成，容易出现负资产情况，如果业主未能还款，或有机会需要收楼，这个风险就来了，不单只收楼的过程，而且牵涉资产的跌价，令两件事情发生，第一市场多了很多楼，第二市场资产已不同于以前价格，令很多超低价物业在市场，或拖累物业市场有进一步跌价。许智文认为，发展商提供的按揭虽然不受金管局监管，但政府仍可以透过指引，提醒准买家相关的信贷风险。

　　发展商的高成数按揭可吸引首付不够的买家，市场需求仍大，恒基地产(00012.HK)主席李兆基上周表示，各大发展商推盘提供的按揭成数各有个别考虑，公司为新盘提供按揭，会按照项目不同的条件给予不同的上限，例如楼花期长便会提供较高按揭，地点好的项目便不用提供太高成数。他认为，提供高成数按揭问题不大，否则令楼盘滞销。

　　另一方面，百利保(00617.HK)执行董事兼首席营运官范统近日表示,目前大部分发展商为旗下新楼盘，推出最少8成按揭优惠,买家只需支付2成金额便可置业,做法不健康,是“糖衣毒药”,因此不会为旗下新楼盘提供8成按揭优惠，强调发展商提供高成数按揭后,买家可能无力偿还,增加发展商的风险,不是可持续的做法。

　　事实上，在刚过去周末及周日，香港新楼盘销情持续放缓，连续第3周下跌，只有大约87宗成交，是近10个周末及周日以来，首次跌破100宗关口，其中超额认购12倍的粉岭“?忠荨北局苋??20伙，市场期望可带动一手成交回升。

　　市场缺乏全新项目推售，一手销情持续下调，较上周同期再挫近3成，刚过去周六及周日新盘成交量，主要由新界区余货项目支撑，占整体成交量约7成，涉约61宗。元朗“朗屏8号”及同区“世宙”分别有23及15宗成交，抢占预料于本周内推出的锦田北“PARK YOHO Venezia”的市场购买力。

　　另一方面，信置旗下粉岭“?忠荨痹菔粘??000票，发展商在大约一个星期间推出220伙应市，全数于本周三(6月8日)发售。全批220伙以价单定价计，市值约11亿港元，涵盖开放式至3房间隔，当中约半数为2房单位，其次是1房单位。价单定价由322.1万至1419.9万港元，?占塾?0780至20226港元。

　　另外，新世界旗下旺角“SKYPARK”公布销售安排，推售24个单位，包括开放式20户及1房4户，定价由600.5万至864.1万港元，?占塾?9371至22165港元，亦于本周三截止收票，项目自去年中开售至今，累售94户，套现接近5.6亿港元。

　　校对：TIER