中金公司：地产分化趋势已现 荐2股
要点：
我们近期在深圳、广州等地拜访了行业专家及当地楼盘，收获如下：
全国销售预判：世联行(002285,股吧)认为，2016年1季度全国商品房销售额同比增速高达54.1%，由于去年“330”新政后基数开始回升，1季度的增速不具备可持续性，预计1季度销售额占全年比重20%左右，对应2016年全国销售额9.0~9.5万亿元。分等级城市看，二线城市今年主要关注政策面，如果无收紧政策出台，二线城市将成为今年增量的主力，另外还有三大都市群周边的卫星城，也将贡献一部分增量。
全国库存情况：中指研究院认为，全国全口径库存分三类：待开发土地建面8.8亿平米+已竣工未售面积7.4亿平米+在建库存约46亿平米=62亿平米，对应去化周期约4~5年，其中一线城市纯住宅用地消化要1.1年，二线城市土地去化2.8~3年，三四线城市4.3年（如果将无法统计的小产权房也包括进去，实际库存将更大）。世联行认为，如果采用在建口径（累计开工减累计销售），全国库存在45亿平米以上，对应去化周期超过3年。
未来政策及区域市场判断：业内认为，政策是收缩，不是缩紧，930和330政策放松大方向没有变，一线政策收缩的目的是抑制投机。成交会出现分化，广州会好，深圳、北京、上海增长会差。
而二线城市需求少部分是投资，大部分是改善。
新开工趋势：业内认为，1季度新开工主要集中库存去化较快的城市，新开工的上升是区域性的。而新开工增长主要受益于两方面：
1）库存缩减后的补库存：全国库存（待售面积）增速持续向下，预计到2016年增速降至0%；2）中小房企加速出货：近期市场比较景气，很多房企加快开工出货（特别是中小房企）。但从长期角度看，参考国外经验，当城市化率超过50%以后，每人每年新开工面积约1平米，对应中国每年新开工在13~14亿平米区间。
建议中金A股观点：维持股票“强分化”判断，2季度建议把握个股行情。地产股2季度机会主要来自于预期差，个股将呈现分化行情，板块型行情主要来自于降息等货币政策推动，目前看概率不高。我们短期继续看好地产股个股表现：招商蛇口（推荐）、世联行（推荐）、首开股份(600376,股吧)、华发股份(600325,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)（未覆盖）等。
我们近期在深圳、广州等地拜访了行业专家及当地楼盘，收获如下：
全国销售预判：世联行(002285,股吧)认为，2016年1季度全国商品房销售额同比增速高达54.1%，由于去年“330”新政后基数开始回升，1季度的增速不具备可持续性，预计1季度销售额占全年比重20%左右，对应2016年全国销售额9.0~9.5万亿元。分等级城市看，二线城市今年主要关注政策面，如果无收紧政策出台，二线城市将成为今年增量的主力，另外还有三大都市群周边的卫星城，也将贡献一部分增量。
全国库存情况：中指研究院认为，全国全口径库存分三类：待开发土地建面8.8亿平米+已竣工未售面积7.4亿平米+在建库存约46亿平米=62亿平米，对应去化周期约4~5年，其中一线城市纯住宅用地消化要1.1年，二线城市土地去化2.8~3年，三四线城市4.3年（如果将无法统计的小产权房也包括进去，实际库存将更大）。世联行认为，如果采用在建口径（累计开工减累计销售），全国库存在45亿平米以上，对应去化周期超过3年。
未来政策及区域市场判断：业内认为，政策是收缩，不是缩紧，930和330政策放松大方向没有变，一线政策收缩的目的是抑制投机。成交会出现分化，广州会好，深圳、北京、上海增长会差。
而二线城市需求少部分是投资，大部分是改善。
新开工趋势：业内认为，1季度新开工主要集中库存去化较快的城市，新开工的上升是区域性的。而新开工增长主要受益于两方面：
1）库存缩减后的补库存：全国库存（待售面积）增速持续向下，预计到2016年增速降至0%；2）中小房企加速出货：近期市场比较景气，很多房企加快开工出货（特别是中小房企）。但从长期角度看，参考国外经验，当城市化率超过50%以后，每人每年新开工面积约1平米，对应中国每年新开工在13~14亿平米区间。
建议中金A股观点：维持股票“强分化”判断，2季度建议把握个股行情。地产股2季度机会主要来自于预期差，个股将呈现分化行情，板块型行情主要来自于降息等货币政策推动，目前看概率不高。我们短期继续看好地产股个股表现：招商蛇口（推荐）、世联行（推荐）、首开股份(600376,股吧)、华发股份(600325,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)（未覆盖）等。
