地产：销售环比回落 土地投资渐踩刹车

　　核心观点：

　　销售表现开始分化，单月同比升幅放缓面积与金额：单月同比增速放缓，TOP10市占率小幅上升。2016年4月，17家规模房企销售面积1633万平，环比降6%，1-4月累计5452万平，同比升55%；销售金额1974亿，环比降5%，1-4月累计6469亿，同比升71%。单月销售规模同比升幅较高的是碧桂园（+236%），累计升幅较高的是金地集团(600383,股吧)（+176%），龙头市占率进一步提升，万科超4%，TOP10超21%。

　　销售/推盘区域分布：长三角地区保持强势。从可跟踪到的月度数据看，长三角和珠三角地区销售表现较强，主要得益于南京、苏州、上海、和深圳、广州、东莞、佛山等城市市场热度较高，推盘量也多聚集在长三角区域。

　　销售均价开始环比回落，单月环比降幅较大的是融创中国。

　　规模房企土地投资开始谨慎面积分析：一季度补库存较为充分的房企4月放慢节奏。2016年4月，9家规模房企拿地建面498万平，显著下降（1月685万平、2月742万平、3月642万平），1-4月累计拿地建面2568万平，与销售建面2671万平持平。

　　万科、融创收缩较为明显，而前期拿地相对较少的保利、招商4月拿地有增多。金额分析：招拍挂地价高企，投资力度整体略减。9家规模房企土地投资额284亿，是销售1149亿的38%，投资力度下降，由于今年以来地价不断高企，特别是在房企重点布局的核心一二线城市，因此在拿地的时候多了一分审慎。区域分析：继续聚焦主流城市，高地价对利润率影响更为显著。1-4月，7家规模房企数据一线城市拿地建面占比14%，地价占比26%；二线城市建面占比73%，地价占比69%。我们测算1-4拿地静态毛利率预估值，万科34%、保利24%、金地37%、招商10%（北京昌平地块价格较高）。权益分析：拿地阶段公司自身权益占比有所回升。

　　资金成本中枢抬升，部分房企评级下调发债情况：规模继续下降，利率中枢抬升。利率中枢微升至至4.21%，较低的一笔是富力地产发行的19.5亿人民币期限3+3年的公司债，票面利率3.48%。信用评级：部分房企评级及展望被下调。穆迪下调了金地集团的评级，以及绿地控股(600606,股吧)、保利地产(600048,股吧)的评级展望，标普则下调了绿城中国和绿地控股的评级。

　　估值水平分析A股房企PETTM继续回落至约14x，H股房企PETTM稳定在约8x。

　　A股房企PB（2.2x）仍然较H股偏高（普遍低于1x，4月继续下降）。